La anterior Real Decreto ley 11\/2020 de 30 de marzo estableci\u00f3 medidas en relaci\u00f3n a los alquileres de viviendas. Pero no se contemplaron medidas similares en relaci\u00f3n a los arrendamientos de locales de negocio, o m\u00e1s exactamente, los de uso diferente a la vivienda.<\/p>\n
Esta ausencia hab\u00eda sido muy criticada. Para dar una posible soluci\u00f3n, se invoc\u00f3 la aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb, traducido como \u00abestando as\u00ed las cosas\u00bb. Esta cl\u00e1usula es una creaci\u00f3n de la Jurisprudencia. Y permitir\u00eda la modificaci\u00f3n o suspensi\u00f3n del contrato, incluso su resoluci\u00f3n, en caso de cambio completamente imprevisto de las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de celebrar el negocio.<\/p>\n
El problema es que esta cl\u00e1usula no es de aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica, al no estar regulada legalmente. Esto obliga a que, si no hay un acuerdo previo entre las partes, se debe acudir a los tribunales de Justicia, con todo lo que ello conlleva. Con este nuevo Real Decreto ley intenta resolver esta situaci\u00f3n, teniendo en cuenta el esp\u00edritu de esta cl\u00e1usula \u00abrebus sic stantibus\u00bb, y siempre en defecto de acuerdo entre arrendador y arrendatario.<\/p>\n
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Pues los trabajadores aut\u00f3nomos y las pymes, que hayan vista su actividad suspendida por la declaraci\u00f3n del estado de alarma. Tambi\u00e9n, a pesar de que su actividad no se haya suspendida, si su facturaci\u00f3n durante el mes anterior se haya reducido al menos en un 75%, en comparaci\u00f3n a la facturaci\u00f3n media mensual que tuvieron durante el mismo trimestre el a\u00f1o 2019.<\/p>\n
Es necesario adem\u00e1s que, en el caso de los aut\u00f3nomos, est\u00e9n afiliados y dados de alta en el r\u00e9gimen especial de la Seguridad Social o mutualidades sustitutivas a la fecha de la declaraci\u00f3n del estado de alarma el 14 de marzo. En cuanto a las pymes, deben cumplir los requisitos que la Ley de Sociedades de Capital.<\/p>\n
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Al igual que con los arrendamientos de viviendas, las medidas dependen de la condici\u00f3n del arrendador. Un aspecto que ha sido criticado a la vista del principio de igualdad. As\u00ed, por un lado se establecen medidas cuando el arrendador es una empresa o entidad p\u00fablica de vivienda, o gran tenedor (persona f\u00edsica o jur\u00eddica titular de m\u00e1s de diez inmuebles urbanos con exclusi\u00f3n de garajes y trasteros, o de superficie construida mayor de 1.500 m2). En estos casos, el arrendatario puede pedir una moratoria en el pago de la renta. Y la podr\u00e1 pedir durante todo el tiempo que dure el estado de alarma, y \u200b\u200blas posteriores con un m\u00e1ximo de cuatro meses.<\/p>\n
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Estas rentas se tendr\u00e1n que pagar de forma fraccionada durante un plazo de 2 a\u00f1os, sin gastos ni intereses, y durante la vigencia del contrato. Cabe decir que, a diferencia de los alquileres de viviendas, no se contempla la posibilidad de pedir una reducci\u00f3n del 50% de la renta, supuesto que algunos autores lo han considerado como una aut\u00e9ntica expropiaci\u00f3n que tendr\u00eda que ser indemnizada por parte del estado. En todo caso, y si no hubiera un acuerdo previo entre las partes, esta moratoria se aplicar\u00e1 de manera autom\u00e1tica.<\/p>\n
En caso de que el arrendador sea una persona f\u00edsica o jur\u00eddica que no cumpla los requisitos anteriores, se prev\u00e9 que el arrendatario tambi\u00e9n pueda pedir una moratoria en el pago de la renta, siempre que no hubiera un acuerdo anterior entre arrendador y arrendatario para el aplazamiento de la renta o su rebaja. En estos casos no se establece que la moratoria sea autom\u00e1tica, a diferencia del anterior supuesto, ni tampoco se prev\u00e9 que tenga una duraci\u00f3n determinada. Lo que s\u00ed se prev\u00e9 es que las partes puedan pactar que la fianza del arrendamiento (que como m\u00ednimo es de dos mensualidades de renta) se destine al pago total o parcial de la renta. En estos casos, el arrendatario tendr\u00e1 que reponer el importe de la fianza en un plazo de un a\u00f1o. No se tiene en cuenta, sin embargo, que esta fianza se encuentre depositada en un organismo p\u00fablico (en Catalu\u00f1a INCASOL), lo que obligar\u00e1 tambi\u00e9n a dar instrucciones para poder hacer devoluciones de fianzas en estos casos.<\/p>\n
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Es decir, a partir del 23 de abril. No se establece en qu\u00e9 forma se debe hacer. Es aconsejable hacerlo por un medio que deje constancia de su env\u00edo y recepci\u00f3n. En la petici\u00f3n se tendr\u00e1 que acompa\u00f1ar con la justificaci\u00f3n del cese de la actividad por certificado emitido por la Agencia Tributaria, u \u00f3rgano auton\u00f3mico correspondiente. Y en caso de que se tenga que justificar la reducci\u00f3n de la facturaci\u00f3n, ser\u00e1 suficiente una declaraci\u00f3n responsable del arrendatario. Ahora bien, en este caso se prev\u00e9 que el arrendador pueda reclamar al arrendatario que le presente los libros contables. Justificando as\u00ed la reducci\u00f3n de la actividad, exigencia que podemos prever que conllevar\u00e1 problemas.<\/p>\n
Por \u00faltimo, y en la l\u00ednea de la desconfianza que demuestran los poderes p\u00fablicos hacia los ciudadanos. Al igual que en los arrendamientos de viviendas, aqu\u00ed tambi\u00e9n se establece que quien disfrute de estas medidas sin cumplir los requisitos legales, deber\u00e1n responder de los da\u00f1os y perjuicios que hayan ocasionado. No no ser\u00e1 inferior al valor del beneficio que hayan obtenido.<\/p>\n
Habr\u00e1 que ver cu\u00e1l ser\u00e1 el efecto de estas medidas en la pr\u00e1ctica. En todo caso, es destacable que se haya dado legalmente a la situaci\u00f3n de los arrendamientos de locales, que hab\u00edan sido olvidados anteriormente. De todos modos, creemos que siempre ser\u00e1 mejor intentar llegar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario. Un acuerdo que contemple la situaci\u00f3n en concreto y que permita alcanzar una soluci\u00f3n satisfactoria para ambas partes.<\/p>\n
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Las medidas de protecci\u00f3n relativas a los alquileres de locales de negocios En el BOE del 22 de abril de 2020 se publica el Real Decreto Ley 15\/2020 de 21 de abril de medidas urgente complementarias de apoyo a la econom\u00eda y al empleo. Esta normativa contempla medidas de protecci\u00f3n a los aut\u00f3nomos y peque\u00f1as […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3207,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[54],"tags":[59],"yoast_head":"\n