¿Se pueden alquilar pisos embargados? La respuesta debe ser afirmativa. Se pueden alquilar pisos embargados, al igual que pisos hipotecados. Ahora bien, debe ser consciente de los riesgos que esto conlleva.
Lo que un piso esté embargado supone que éste responde de una deuda, de un particular o de un organismo público. Si el piso está hipotecado, el piso responde de la devolución del préstamo que haya solicitado el propietario a una entidad bancaria. De todo esto resulta que hay alguien (una persona física, una persona jurídica o una administración pública) que dispone de un derecho sobre el piso que tenemos alquilado, y que puede hacer valer ese derecho en su caso.
¿Es válido alquilar pues un piso o casa sobre el que existe una carga de este tipo? Sí, porque mientras se tenga la propiedad del inmueble, el propietario puede disponer del mismo. Debe tenerse en cuenta que estas cargas figuran en el Registro de la Propiedad, lo que hace que dispongan de la publicidad que otorga este registro público, ya que cualquier persona puede consultar su contenido. Lo cierto es que no es frecuente consultado las cargas sobre un inmueble a arrendar, a diferencia de lo que ocurre en el caso de las compraventas. Además, tampoco es una información que se suela dar por parte de la propiedad.
Así pues, no es de extrañar que se conozca la existencia de la carga cuando se notifique que el inmueble sale a subasta, en el mejor de los casos, o incluso cuando se proceda al desahucio una vez hecha la subasta, en el peor. ¿Qué ocurre en estos casos? La solución nos la da la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero con dos posibilidades:
– La primera es que se trate de un alquiler anterior al 6 de junio de 2013. Se toma esta fecha porque es cuando entró en vigor la reforma del artículo 13, que regula qué ocurre con los arrendamientos cuando se extingue el derecho del arrendador por, entre otras causas, por subasta derivada de la ejecución hipotecaria o de substasta derivada de la ejecución hipotecaria. En estos casos, la Ley establece que cuando se extinga ese derecho del arrendador, durante los cinco primeros años de duración del contrato, el arrendatario tiene derecho a quedarse en el alquiler hasta que se cumplan estos cinco años.
Si el contrato tenía una duración superior a los cinco años, y ya han pasado los cinco primeros años, en cambio, se extingue el arrendamiento. Existe una excepción en este caso, que es que el contrato de arrendamiento se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de que los derechos que han motivado la subasta (la constitución de la hipoteca o el nacimiento del crédito que ha motivado el embargo). En estos casos, el alquiler durará el tiempo pactado. Cabe decir que no es frecuente aunque los alquileres se inscriban en el Registro de la Propiedad.
– La segunda posibilidad es que el contrato de alquiler sea posterior al 6 de junio de 2013. En este caso, la Ley establece ahora la extinción del arrendamiento. También juega en este caso la excepción de que el contrato se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca o el nacimiento del derecho del acreedor.
Si nos encontramos en un supuesto en que existe una subasta judicial, se prevé que se comunique al arrendatario la existencia del procedimiento, para que aporte al Juzgado la documentación que justifique su situación. Como no siempre los Juzgados conocen que el piso o la casa está alquilada, puede suceder que se sepa que existe un contrato de arrendamiento después de haberse realizado la subasta. Tanto en un caso como en otro corresponderá en todo caso al Juzgado decidir si se tiene o no derecho a continuar en la ocupación del inmueble después de la subasta, después del correspondiente juicio. Por tanto, es aconsejable pedir el correspondiente asesoramiento profesional en estos casos, ya que la decisión del Juzgado no impide a los interesados reclamar en su caso contra el arrendador.
Miquel Garcias Miquel
Abogado
PRAT SÀBAT ADVOCATS