Es poden llogar pisos embargats?

Es poden llogar pisos embargats? La resposta ha de ser afirmativa. Es poden llogar pisos embargats, igual que pisos hipotecats. Ara bé, s’ha de ser conscient dels riscos que això comporta.

El que un pis estigui embargat suposa que aquest respon d’un deute, d’un particular o d’un organisme públic. Si el pis està hipotecat, el pis respon de la devolució del préstec que hagi demanat el propietari a una entitat bancària. De tot això resulta que hi ha algú altre (una persona física, una persona jurídica o una administració pública) que disposa d’un dret sobre el pis que tenim llogat, i que pot fer valdre aquest dret en el seu cas.

És vàlid llogar doncs un pis o casa sobre el que hi ha una càrrega d’aquest tipus? Sí, perquè mentre es tingui la propietat de l’immoble, el propietari pot disposar del mateix. Cal tenir en compte que aquestes càrregues figuren en el Registre de la Propietat, la qual cosa fa que disposin de la publicitat que atorga aquest registre públic, ja que qualsevol persona pot consultar el seu contingut. El cert és que no és freqüent consultat les càrregues sobre un immoble a arrendar, a diferència del que passa en el cas de les compravendes. A més, tampoc és una informació que es soli donar per part de la propietat.

Així doncs, no és estrany que es conegui l’existència de la càrrega quan es notifiqui que l’immoble surt a subhasta, en el millor dels casos, o fins i tot quan es procedeixi al desnonament una vegada feta la subhasta, en el pitjor. Què passa en aquests casos? Doncs la solució ens la dóna la Llei d’Arrendaments Urbans, però amb dues possibilitats:

– La primera és que es tracti d’un lloguer anterior al 6 de juny de 2013. Es pren aquesta data perquè és quan entrà en vigor la reforma de l’article 13, que regula què passa amb els arrendaments quan s’extingeix el dret de l’arrendador per, entre d’altres causes, per subhasta derivada de l’execució hipotecària o de sentència judicial (no es contempla el supòsit de subhasta administrativa). En aquests casos, la Llei estableix que quan s’extingeixi aquest dret de l’arrendador, durant els cinc primers anys de durada del contracte, l’arrendatari té dret a quedar-se en el lloguer fins que es compleixin aquests cinc anys.

Si el contracte tenia una durada superior als cinc anys, i ja han passat els cinc primers anys, en canvi, s’extingeix l’arrendament. Hi ha una excepció en aquest cas, que és que el contracte d’arrendament s’hagués inscrit en el Registre de la Propietat abans que els drets que han motivat la subhasta (la constitució de la hipoteca o el naixement del crèdit que ha motivat l’embargament). En aquests casos, el lloguer durarà el temps que s’hagués pactat. Val a dir que no és freqüent encara que els lloguers s’inscriguin en el Registre de la Propietat.
– La segona possibilitat és que el contracte de lloguer sigui posterior al 6 de juny de 2013. En aquest cas, la Llei ara estableix l’extinció de l’arrendament. També juga en aquest cas l’excepció que el contracte s’hagués inscrit en el Registre de la Propietat abans que la hipoteca o el naixement del dret del creditor.

Si ens trobem en un supòsit en que hi ha una subhasta judicial, es preveu que es comuniqui a l’arrendatari l’existència del procediment, perquè aporti al Jutjat la documentació que justifiqui la seva situació. Com no sempre els Jutjats coneixen que el pis o la casa està llogada, pot succeir que es sàpiga que hi ha un contracte d’arrendament desprès de haver-se fet la subhasta. Tant en un cas com en un altre correspondrà en tot cas al Jutjat decidir si es té dret o no a continuar en l’ocupació de l’immoble desprès de la subhasta, desprès del corresponent judici. Per tant, és aconsellable demanar el corresponent assessorament professional en aquests casos, ja que la decisió del Jutjat no impedeix als interessats reclamar si fos el cas contra l’arrendador.

Miquel Garcias Miquel

Advocat

PRAT SÀBAT ADVOCATS