Medidas de protección relativas a los alquileres de locales de negocios

Las medidas de protección relativas a los alquileres de locales de negocios

En el BOE del 22 de abril de 2020 se publica el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril de medidas urgente complementarias de apoyo a la economía y al empleo. Esta normativa contempla medidas de protección a los autónomos y pequeñas y medianas empresas, de entre las que hacemos mención a las relativas a los alquileres.

La anterior Real Decreto ley 11/2020 de 30 de marzo estableció medidas en relación a los alquileres de viviendas. Pero no se contemplaron medidas similares en relación a los arrendamientos de locales de negocio, o más exactamente, los de uso diferente a la vivienda.

Esta ausencia había sido muy criticada. Para dar una posible solución, se invocó la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», traducido como «estando así las cosas». Esta cláusula es una creación de la Jurisprudencia. Y permitiría la modificación o suspensión del contrato, incluso su resolución, en caso de cambio completamente imprevisto de las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de celebrar el negocio.

El problema es que esta cláusula no es de aplicación automática, al no estar regulada legalmente. Esto obliga a que, si no hay un acuerdo previo entre las partes, se debe acudir a los tribunales de Justicia, con todo lo que ello conlleva. Con este nuevo Real Decreto ley intenta resolver esta situación, teniendo en cuenta el espíritu de esta cláusula «rebus sic stantibus», y siempre en defecto de acuerdo entre arrendador y arrendatario.

Quién tiene derecho a estas medidas de protección relativas a los alquileres de locales de negocios?

Pues los trabajadores autónomos y las pymes, que hayan vista su actividad suspendida por la declaración del estado de alarma. También, a pesar de que su actividad no se haya suspendida, si su facturación durante el mes anterior se haya reducido al menos en un 75%, en comparación a la facturación media mensual que tuvieron durante el mismo trimestre el año 2019.

Es necesario además que, en el caso de los autónomos, estén afiliados y dados de alta en el régimen especial de la Seguridad Social o mutualidades sustitutivas a la fecha de la declaración del estado de alarma el 14 de marzo. En cuanto a las pymes, deben cumplir los requisitos que la Ley de Sociedades de Capital.

¿Cuáles serían las medidas de protección a los autónomos y pequeñas y medianas empresas que se pueden solicitar?

Al igual que con los arrendamientos de viviendas, las medidas dependen de la condición del arrendador. Un aspecto que ha sido criticado a la vista del principio de igualdad. Así, por un lado se establecen medidas cuando el arrendador es una empresa o entidad pública de vivienda, o gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos con exclusión de garajes y trasteros, o de superficie construida mayor de 1.500 m2). En estos casos, el arrendatario puede pedir una moratoria en el pago de la renta. Y la podrá pedir durante todo el tiempo que dure el estado de alarma, y ​​las posteriores con un máximo de cuatro meses.

Y como se pagarán estas rentas?

Estas rentas se tendrán que pagar de forma fraccionada durante un plazo de 2 años, sin gastos ni intereses, y durante la vigencia del contrato. Cabe decir que, a diferencia de los alquileres de viviendas, no se contempla la posibilidad de pedir una reducción del 50% de la renta, supuesto que algunos autores lo han considerado como una auténtica expropiación que tendría que ser indemnizada por parte del estado. En todo caso, y si no hubiera un acuerdo previo entre las partes, esta moratoria se aplicará de manera automática.

En caso de que el arrendador sea una persona física o jurídica que no cumpla los requisitos anteriores, se prevé que el arrendatario también pueda pedir una moratoria en el pago de la renta, siempre que no hubiera un acuerdo anterior entre arrendador y arrendatario para el aplazamiento de la renta o su rebaja. En estos casos no se establece que la moratoria sea automática, a diferencia del anterior supuesto, ni tampoco se prevé que tenga una duración determinada. Lo que sí se prevé es que las partes puedan pactar que la fianza del arrendamiento (que como mínimo es de dos mensualidades de renta) se destine al pago total o parcial de la renta. En estos casos, el arrendatario tendrá que reponer el importe de la fianza en un plazo de un año. No se tiene en cuenta, sin embargo, que esta fianza se encuentre depositada en un organismo público (en Cataluña INCASOL), lo que obligará también a dar instrucciones para poder hacer devoluciones de fianzas en estos casos.

Es importante que en uno y otro caso, la solicitud de la moratoria en el pago de la renta se hará en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley.

Es decir, a partir del 23 de abril. No se establece en qué forma se debe hacer. Es aconsejable hacerlo por un medio que deje constancia de su envío y recepción. En la petición se tendrá que acompañar con la justificación del cese de la actividad por certificado emitido por la Agencia Tributaria, u órgano autonómico correspondiente. Y en caso de que se tenga que justificar la reducción de la facturación, será suficiente una declaración responsable del arrendatario. Ahora bien, en este caso se prevé que el arrendador pueda reclamar al arrendatario que le presente los libros contables. Justificando así la reducción de la actividad, exigencia que podemos prever que conllevará problemas.

Por último, y en la línea de la desconfianza que demuestran los poderes públicos hacia los ciudadanos. Al igual que en los arrendamientos de viviendas, aquí también se establece que quien disfrute de estas medidas sin cumplir los requisitos legales, deberán responder de los daños y perjuicios que hayan ocasionado. No no será inferior al valor del beneficio que hayan obtenido.

Habrá que ver cuál será el efecto de estas medidas en la práctica. En todo caso, es destacable que se haya dado legalmente a la situación de los arrendamientos de locales, que habían sido olvidados anteriormente. De todos modos, creemos que siempre será mejor intentar llegar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario. Un acuerdo que contemple la situación en concreto y que permita alcanzar una solución satisfactoria para ambas partes.

Miquel Garcias Miquel
abogado
PRAT SÀBAT ADVOCATS